Ratgeber · Auftragsrentabilität
Alleinauftrag oder einfacher Auftrag: Was sich für dich als Makler rechnet
Ein Alleinauftrag verschiebt vor allem eine Zahl: deine Erfolgschance. Weil sie in die Rechnung des erwarteten Ertrags direkt eingeht, lohnt sich ein nüchterner Blick darauf, wie viel sie bei dir wirklich ausmacht.
Die Vertragsformen im Überblick
Vereinfacht gibt es drei Formen, die sich in der Frage unterscheiden, wer das Objekt vermarkten darf:
- Allgemeiner Auftrag: Mehrere Makler können gleichzeitig tätig sein, der Eigentümer kann selbst verkaufen. Provision bekommt, wer den Abschluss vermittelt.
- Einfacher Alleinauftrag: Nur du bist als Makler beauftragt, der Eigentümer darf aber selbst einen Käufer finden.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Wie der einfache Alleinauftrag, aber der Eigentümer verpflichtet sich, Interessenten an dich zu verweisen.
Hinweis: Das ist eine wirtschaftliche Übersicht, keine Rechtsberatung. Laufzeiten, Kündigungsrechte und die genaue Wirkung der Klauseln prüfst du mit deiner Rechtsberatung oder deinem Verband.
Was sich wirtschaftlich ändert
Beim allgemeinen Auftrag konkurrierst du mit anderen Maklern und eventuell mit dem Eigentümer selbst. Deine Chance, dass dein Aufwand im Abschluss endet, ist dadurch in der Regel niedriger. Beim Alleinauftrag arbeitest du ohne diese Konkurrenz, deine Chance ist in der Regel höher, dafür wird von dir erwartet, das Objekt aktiv zu verkaufen. Wie groß der Unterschied bei dir ist, zeigen nur deine eigenen Zahlen.
In der Rechnung des erwarteten Ertrags wirkt das über die Chance. Aufwand und Provision bleiben gleich, die Chance ändert sich.
Ein Rechenbeispiel: dieselbe Arbeit, andere Chance
Die Zahlen sind frei gewählt. Ein Auftrag mit 8.920 Euro Ergebnis bei Abschluss und 2.180 Euro Kosten bei Scheitern (siehe Beitrag zur Auftragsrechnung):
| Chance auf Abschluss | Erwarteter Ertrag |
|---|---|
| 15 % | minus 515 € |
| 25 % | 595 € |
| 40 % | 2.260 € |
| 60 % | 4.480 € |
Zwischen 15 und 60 Prozent Chance liegt der Unterschied zwischen einem Verlust und fast 4.500 Euro. Bei der Frage Alleinauftrag oder nicht geht es also weniger um Prinzipien, sondern darum, welche Chance du in welcher Vertragsform realistisch hast.
Wie du die Chance ehrlich schätzt
- Nimm deine Aufträge der letzten ein bis zwei Jahre und zähle, wie viele je Vertragsform zum Abschluss kamen.
- Beachte die Objektart: Eine gut nachgefragte Wohnung hat eine andere Chance als ein schwer vermittelbares Objekt.
- Zähle Aufträge mit, die der Eigentümer beendet hat, auch wenn du viel investiert hast.
Wenn dir die Daten fehlen, rechne mit einer vorsichtigen und einer optimistischen Chance und sieh, ob der Auftrag in beiden Fällen im Plus bleibt. Ein Auftrag, der nur bei sehr hoher Chance trägt, ist riskant.
Der Aufwand verändert sich auch
Ein Alleinauftrag bindet dich oft stärker. Wenn du mehr Stunden für Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung einplanst, sinkt der Ertrag je Stunde, auch wenn die Chance steigt. Rechne deshalb Aufwand und Chance gemeinsam durch. Eine Sensitivitätstabelle über beide Größen zeigt, in welchem Bereich der Auftrag trägt.
Vier Fragen vor der Entscheidung
- Wie hoch ist meine Chance in dieser Vertragsform, nach meinen eigenen Zahlen?
- Wie viele Stunden binde ich im Vergleich, und was kostet mich das in der Kapazität?
- Wie robust ist das Ergebnis, wenn Chance und Aufwand ungünstiger ausfallen?
- Was passiert, wenn der Eigentümer unzufrieden wird oder den Auftrag beenden will?
Die letzte Frage gehört in die Rechnung, auch wenn sie sich nicht in Zahlen fassen lässt. Ein Vertrag, den du nicht gut erfüllen kannst, kostet Beziehung und Ruf.
Häufige Fragen
Ist ein Alleinauftrag immer besser für mich?
Nicht automatisch. Er erhöht oft die Chance, bindet aber mehr Aufwand und kann den Eigentümer an dich binden, auch wenn er unzufrieden ist. Rechne beides durch.
Wo finde ich rechtliche Details zu Laufzeit und Kündigung?
In deinem Maklervertrag, bei deinem Branchenverband oder bei einem Fachanwalt. Dieser Beitrag gibt dazu bewusst keine Auskunft.
Wie viele Aufträge muss ich auswerten, um die Chance zu schätzen?
Je mehr, desto besser. Unter etwa zehn Aufträgen je Vertragsform ist die Zahl eher eine Schätzung als ein Befund.
Weiterlesen
- Maklerauftrag annehmen oder ablehnen: So rechnest du den erwarteten Ertrag
- Wie viele Abschlüsse braucht ein Makler im Jahr?
Die Beispielrechnungen verwenden frei gewählte Zahlen und sind keine Marktdaten. Der Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.